La casa propia: ¿Un Sueño Americano demasiado costoso?

Felices. Alcanzaron el Sueño Americano.

El ser propietario de una vivienda ha sido durante las últimas décadas una de las expresiones más claras de como hacer realidad el Sueño Americano. Bien sea porque la cultura popular o las costumbres han ayudado a fomentar esta idea, o porque durante diferentes gobiernos -tanto demócratas como republicanos- se han dado políticas estatales para facilitar la compra de casa y beneficiar a los propietarios, el tener su propio hogar ha sido una de las principales aspiraciones de la mayoría de estadounidenses.

Los Latinos por supuesto, incluyendo los inmigrantes de los últimos años, también han absorbido y hecho suya esta visión de la realidad que habla del ser propietario de su vivienda como sinónimo del Sueño Americano. Desde 1996 para el caso, hasta el periodo en el que comienza a darse la crisis financiera-hipotecaria (2006 ó 2007, según sea quien cuente la historia), el índice de latinos propietarios de vivienda salto de un 42.1%  a un 49.8% en el 2006, según un estudio del Pew Hispanic Center.

“Para los Latinos en especial, el ser dueño de su casa trae importantes beneficios económicos”,

explicó Janis Bowdler, Vice Directora del Programa de Políticas sobre Creación de Riqueza de la organización Concejo Nacional de la Raza (NCLR).

“Es no sólo que se crea riqueza la cual puede servir luego para pagar la Universidad, sino también una red de seguridad que es de mucha importancia para familias que por lo general no tienen otros recursos materiales”.

Aun cuando pocos ponen en duda los beneficios del ser propietario de su propia casa, debido a la crisis financiera de los últimos años y la consecuente crisis en el sector de la vivienda, poco a poco han ido surgiendo voces que cuestionan esta idea del Sueño Americano como sinónimo de la propiedad de una casa. O al menos, el Sueño Americano hecho posible gracias a costosas políticas estatales.

(Estos son los primeros párrafos de un artículo más extenso realizado con el apoyo del Centro Internacional de Periodistas, (ICFJ), con sede en New York. Le invitamos a leer la nota completa).

El fomento de políticas que favorecen la adquisición de vivienda

“es una meta nacional muy valiosa. Pero esto no debe de hacerse con exceso, cuando hay otras soluciones también valiosas que ayudan a llenar las necesidades de gente para quien la propiedad de una casa quizá NO sea la respuesta adecuada”,

señaló para el caso en un discurso reciente Sheila Bair, Presidente del “Federal Deposit Insurance Corporation” (FDIC), por su nombre y siglas en inglés.

Dudas sobre si el Estado debe fomentar la compra de casas

Bair. Lo de ser dueño no es para todos.

Las palabras de Bair, emitidas durante un foro de la Asociación Nacional de Constructores de Vivienda de Bajo Costo, causaron gran sorpresa debido no sólo al contenido mismo de lo dicho, sino a que la funcionaria goza de gran respeto y credibilidad en el mundo financiero y es vista como una de las voces más independientes en Washington. Un poco como que por primera vez alguien que se mueve en los pasillos de poder de la capital del estado se atrevía a decir algo en público que va en sentido contrario a lo que ha sido el concenso oficial y no oficial –organizaciones a favor de minorías, sindicatos, bancos, etc.- sobre el apoyo del Estado a la compra de vivienda.

Este apoyo estatal hacia la adquisición de vivienda de que habla Bair data mas o menos de las últimas cuatro décadas, en particular con el establecimiento de importantes subsidios federales –via excepción de impuestos- a quienes compren vivienda. Igualmente, con la creación de instituciones como Fannie Mae y Freddie Mac, fundadas para favorecer el crédito hipotecario y mantenidas o garantizadas por el gobierno en caso de quiebra. En décadas recientes, ambas instituciones adquirieron un perfil alto y jugaron un papel de gran relevancia en la explosión de crédito.

La idea de la propiedad de la casa como algo positivo para la sociedad sin embargo, viene de mucho más antes. Durante los años de la Guerra Fria para el caso, se hablaba de que el ser propietario era como un escudo moral ante infuencias del extranjero, tal la explicación del historiador y profesor de la Universidad de Pennsylvania Thomas J. Sugrue.

Blindaje contra el comunismo.

“Cada generación ha ofrecido su propia versión sobre el dicho de que hogares habitados por sus propietarios son la gracia salvadora de la nación”, señaló Sugrue en un artículo titulado “El Nuevo Sueño Americano: Rentar”, publicado en el diario Wall Street Journal. Sugre llama la atención al hecho de que tanto la Administración de Bill Clinton como la de George W. Bush fomentaron con gran entusiasmo la idea de la compra de casa.

Clinton la hacía sinónimo con “responsabilidad personal” y Bush con lo de una “sociedad de propietarios”. Durante todo este tiempo, en forma paralela fue creciendo la importancia de Fannie Mae y Freddie Mac como instituciones que garantizaban ante el sector privado las hipotecas que adquirían los compradores de casa. El clímax se alcanzó justo antes de que explotara la crisis financiera-hipotecaria cuando se llegó a un índice de propietarios del 69% de estadounidenses. Cifra que según Bair, era simplemente “insostenible”.

Una vez que se dio la crisis financiera-hipotecaria muchas familias perdieron su vivienda. Se habla para el caso de que en los últimos tres años se han embargado alrededor de tres millones de hogares, según un reporte de la firma de investigacion en bienes y raices RealtyTrac.

Propiedades embargadas y pérdida del patrimonio familiar

Esta cifra de propiedades embargadas con seguridad aumentará, no sólo porque la crisis aun no termina sino además porque hay cientos de miles de viviendas adicionales –sino es que un par de millones- en proceso de embargo (donde el banco ha iniciado el juicio respectivo pero todavía no ha llegado a la etapa final del embargo o reposesión física de la propiedad). En un mes promedio en el último año por ejemplo, siempre según el estudio de Realty Trac, los bancos iniciaron más de 300 mil juicios de embargo y en el mismo mes tomaron posesión de alrededor de mas de 90 mil propiedades. Las causas de estos embargos o pérdida de la vivienda son variadas y tienen que ver factores como el exceso de crédito, el que se haya dado préstamos a gente que no podía pagar y la pérdida de trabajo.

Casa "debajo de agua". Se debe más de lo que vale.

En otros casos, aun cuando no se ha perdido la casa, su valor es menor del préstamo que se debe. En lugares como Las Vegas por ejemplo, donde los latinos en particular fueron destinatarios de la explosión de crédito fácil para compra de vivienda, sólo entre el 15% y 19% de los propietarios tienen algún patrimonio o diferencia a favor sobre lo que deben, de acuerdo a un estudio de economistas del Banco de la Reserva Federal de New York.

Más allá de los detalles técnicos, financieros y/o políticos de cada una de estas causas –¿cómo es que se permitió que creciera tanto el llamado ‘subprime’crédito?; ¿cómo es que Fannie Mae y Freddie Mac garantizaron tanta hipoteca?; ¿cómo es que se bajaron tanto los estándares para dar crédito? etc.- el punto es que hubo un elemento cultural, filosófico o popular si se quiere, que impregnó toda la practica del crédito hipotecario: hay que comprar casa, esa es por fin parte central el Sueño Americano.

Al igual que el resto de propietarios de casas, los Latinos también han sufrido los efectos de la crisis financiero-hipotecaria, incluso en mayor proporción que los dueños de casas de raza blanca (muchos latinos se identifican como ‘blancos’, la referencia aquí es únicamente para efectos de ilustrar los diferentes grupos de población). De las familias que han perdido su casa en los últimos tres años y que habían obtenido credito reciente, el 8% son latinas en comparación al 4.5% de blancos, según un estudio del “Center for Responsible Lending” (Centro de Crédito Responsable).

Millones de embargos.

Según el estudio, en el futuro inmediato habrán 21.4% de familias latinas propietarias en riesgo de perder su casa. “En tanto que la crisis de los embargos (pérdida de casa) amenaza la estabilidad financiera de las familias en todo el país, esta será particularmente devastadora para las familias Afro-Americanas y Latinas, quienes de antemano se quedan atrás en terminos de ingreso, patrimonio y educación alcanzada”, agrega el Centro.

Ante esta crisis de embargos y destrucción del patrimonio –quien pierde su casa pierde mucho sino que es todo de sus bienes- hay otras voces como la de Bair del FDCI, que también hablan de que ha llegado el momento de replantearse lo de comprar casa debido a que no hace sentido en términos económicos y que quizá es mejor fomentar el vivr en un sitio rentado.

“El ser dueño de su propia casa debería de ser un privilegio. No todo el mundo puede comprar (casa) y pagar su préstamo. Mucha gente simplemente no tiene los recursos para hacerlo”,

explicó Joseph Gyourko, economista y director del Centro para el estudio de los Bienes y Raíces de la “Wharton School” en la Universidad de Pennsylvania.

La casa, un pedazo del Sueño Americano.

Según Gyourko, la idea de que la propiedad de una casa es sinónimo con el Sueño Americano es una “declaracion política” que no necesariamente tiene base en la realidad, o aun peor, que no pasa el escrutinio económico. “Sin duda que es un serio argumento eso de que los dueños de casa son mejores ciudadanos, pero al mismo tiempo no puede ignorarse que es un argumento costoso”.

Onerosos subsidios estatales para la compra de vivienda

Sólo en el 2009, los subsidios estatales a la vivienda sumaron $230 mil millones de dolares, según un estudio de la Oficina de Presupuesto del Congreso. A esto hay que agregar los mas de $300 mil millones de dolares que según esta misma Oficina costará el rescate con dineros públicos de Fannie Mae y Freddie Mac (rescate originado por la insolvencia de ambas instituciones ante la multitud de préstamos que garantizaron y que los deudores dueños de vivienda dejaron de pagar).

Costos que adquieren mayor significado si se toma en cuenta que los bancos comerciales que también fueron ayudados en su momento como lo fueron Fannie Mae y Freddie Mac vía el llamado TARP (por sus siglas en inglés del programa mediante el cual el Tesoro de Estados Unidos inyectó cientos de miles de millones de dólares a los activos de instituciones financieras y otros) en su gran mayoría han pagado lo que recibieron del gobierno.

Mucho dinero para salvar a Fannie Mae y Freddie Mac.

Gyourko, economista especializado en temas de la vivienda, trae a cuento además lo que sucede en países como Alemania o Austria donde el índice de propiedad de casas rondea únicamente el 45% de la población. “¿Son por ello acaso países menos civilizados?”, se preguntó Gyourko. “Estados Unidos es único en el sentido del apoyo gubernamental que existe a las políticas para favorecer la compra de vivienda”.

Este apoyo gubernamental a la adquisición de su propia casa creó a juicio de algunos expertos –particularmente de orientación conservadora- otro elemento que jugo un rol central en la crisis financiero-hipotecaria: los préstamos “sub prime” (a gente con mal historial de crédito o sin condiciones para pagar).

Fannie Mae y Freddie Mac, sigue el argumento, aflojaron los requisitos para garantizar créditos con lo que se facilitó el crecimiento de una inmensa industria privada de prestamos “sub prime” y la consecuente negociacion en partes (‘securitization’ por su término en inglés) de estos mismos préstamos. “Cometimos un gran error al tratar de forzar lo de ser dueño de casa en una población que no podía acceder a la vivienda”, señaló para el caso Peter Wallison, investigador del American Enterprise Institute, citado por el diario The New York Times.

Beneficio para las minorías al ser propietarios de casa

Para  los activistas y profesionales que trabajan con latinos y otras minorías en el sector de la vivienda, muy poco ha cambiado en términos de lo que consideran es su misión casi evangelista: propagar los beneficios que trae para la comunidad la propiedad de vivienda. Y todo esto, no obstante la crisis que la nación ha vivido en los últimos años y aun tambien con la montaña de críticas al rol del gobierno en el fomento de las políticas de la compra de casa.

El mejor camino para un mejor futuro.

“Sólo porque los bancos hicieron un mal trabajo no es justo que se quiera terminar con el principio de que el ser propietario de su vivienda es beneficioso para las familias”, señaló Bowdler, la experta del departamento de “Creación de Riqueza” –término este asociado con la adquisición de vivienda- del NCLR, una de las más conocidas e influyentes organizacionees en pro de los Latinos. “El problema de la crisis hipotecaria tiene que ver con la desregulación en la industria financiera. No es culpa sólo de los latinos y otras minorías que obtuvieron crédito”.

Bowdler va más lejos incluso, al senalar que fue precisamente gracias a las políticas de Fannie Mae y Fannie Mac y otras acciones gubernamentales de los últimos años que muchos latinos pudieron tener acceso al crédito para vivienda. “Antes era algo (el apoyo gubernamental) que casi sólo favorecía a la gente blanca. Es cierto, muchas familias no se merecían los préstamos, pero también es cierto que para muchos latinos esa fue la única manera de adquirir su casa”.

Se aceptaron con gusto las políticas gubernamentales.

Ante los señalamientos de que organizaciones como el NCLR aceptaron con demasiada facilidad las políticas de Fannie Mae y Freddie Mac de expandir el crédito para vivienda durante los años del “boom” de bienes y raices, Bowdler señala que aunque es cierto que hubo colaboracion con ambas entidades ello no implica que el NCLR tenga responsabilidad en la crisis hipotecaria. “Nuestro trabajo ha sido dar asesoramiento y educación financiera a las familias latinas”, explicó la investigadora. “Anualmente hay alrededor de 1500 compradores que se benefician de nuestros servicios”.

Lory R.  Gay, Presidente de “Neighborhood Housing Services” en Los Angeles, una organización sin fines de lucro cuyo objetivo es ayudar a que las minorías obtegan crédito para la compra de vivienda y así contribuir al desarrollo y fortalecimieinto de las comunidades, ha visto de primera mano las consecuencias de la crisis financiera- hipotecaria. Por sus oficinas han pasado en los últimos años decenas de miles de dueños de casa solicitando ayuda urgente para evitar el embargo de sus propiedades. Con todo, Gay mantiene su confianza en la vigencia del principio de lo bueno que es la propiedad de la vivienda, en particular para las minorías.

“El ser dueño de casa es un privilegio, y es cierto, muchos de los que compraron no debieron haberlo hecho, sea porque no tenían los recursos o porque no recibieron la adecuada educación financiera”,

señaló Gay, quien aun con la crisis de embargos se muestra orgullosa de la labor de la organización en facilitar que más familias de minorías –Afro-Americanos y Latinos la mayoría- sean propietarias de su vivienda.

“Pero esto no niega que los beneficios de ser propietario son mayores que los de rentar”.

Difícil para las minorías hacerse de su casa.

Gay comparte también esa linea de pensamiento de la funcionaria del NCLR de que históricamente para las minorías ha sido más difícil adquirir vivienda y que con toda esta discusión que ha surgido sobre lo correcto o no de las políticas estatales en pro de la propiedad, se corre el riesgo de volver a esa situación en la cual menos población de las minorías era dueña de su casa. “No quieren que la gente de color sea propietaria de su vivienda”, aseguró Gay.

Un estudio del NCLR sobre las dificultades de los latinos para acceder al crédito, cuyo autor es la misma investigadora Bowdler, habla precisamente de varios factores que vistos en conjunto pudieran verse desde otra perspectiva más como simples realidades del mercado crediticio que como elementos de “discriminación” contra minorías.

No termina el debate sobre el Sueño Americano y la casa propia

Bowdler habla por ejemplo de que durante esos años del “boom” era común encauzar a las potenciales familias latinas compradoras hacia créditos “sub prime”, esto debido a cosas tan simples como que el sistema automático de evaluación de creditos enviaba la solicitud de una familia latina hacia tal segmento de crédito (debido por ejemplo a que el  latino tiene ingresos irregulares que no puede probar o varios trabajos). Otra razón era que los agentes de préstamos trabajaban por comisión y no querían perder tiempo y recursos en la atención que una familia latina demandaba. También influyeron factores como las bajas calificaciones de crédito y la ausencia de educación financiera.

'Crearán riqueza' al ser propietarios.

El término “creación de riqueza” es común tanto para una una organización como el NCLR que ayuda a las minorías –en este caso a los latinos- desde la capital del poder en Washington, como en las actividades de gente como Gay, la que a diario tiene que tratar con gente directamente afectada por la brutal crisis financiera, hipotecaria y de desempleo del Sur de California. “En América es por medio de la propiedad de la vivienda que se crea riqueza”, detalló Gay. “Entre más se sea dueño más riqueza se tendrá”.

Gyourko, el economista de la “Wharton School”, escribió precisamente hace unos meses un artículo titulado “Cinco Mitos sobre la Dulce Propiedad de Vivienda”, en el cual da argumentos económicos –no es cierto por ejemplo que la casa sea la mejor inversión financiera- y subjetivos –sólo porque España tiene un índice más alto de propietarios que Estados Unidos no quiere decir que los españoles sean gente mejor- para debatir el argumento de que hay que fomentar la propiedad de la vivienda.

Pareciera que el debate está lejos de terminar. Sea con argumentos económicos, ideológicos o de simple justicia social, el punto es que habrán unos que cuestionaran que el estado siga favoreciendo con sus políticas el ser propietario de casa. Y otros, que no obstante el mayor ruido y credibilidad de los primeros, insistirán en que más allá del dantesco infierno por el que ha transitado el país en términos de embargos y destrucción del patrimonio familiar, mucho del Sueño Americano pasa precisamente por ser dueño de su propia casa.

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